Reprendre un hôtel : comment bien construire son projet ?

Vous souhaitez reprendre un hôtel ? Un projet ambitieux qui peut s’avérer lucratif s’il est bien préparé, mais qui n’est pas sans risque. Il est essentiel de bien mûrir son projet avant d’investir dans ce secteur d’activité réglementé.

Se lancer dans l’hôtellerie peut représenter un challenge enthousiasmant autant qu’un changement de mode de vie. La reprise d’un établissement est généralement un moyen privilégié pour concrétiser ce projet. Vous pourrez ainsi vous appuyer sur un personnel expérimenté et une organisation éprouvée.

Définir son projet et ses objectifs

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche d’un établissement, il est nécessaire de bien réfléchir en amont à votre projet et sa finalité. Il convient de définir le type d’hôtel que vous souhaitez reprendre : petit hôtel de charme, hôtel de tourisme, hôtel de bureau ? Vous préférez opter pour un hôtel-restaurant ? Soyez bien conscient que cela nécessite de gérer une activité supplémentaire. La présence d’un bar peut également changer la donne. Mesurez bien la charge de travail supplémentaire que cela peut entraîner.  Autres points importants : la catégorie hôtelière et la capacité de votre futur établissement. Par exemple, sachez que le seuil de rentabilité en création d’hôtel en province est environ de 30 chambres pour un hôtel-restaurant et de 50 chambres pour un hôtel bureau. 

Le lieu d’implantation est également un point décisif, car il influe sur le taux d’occupation, la nature de la clientèle et la rentabilité de l’établissement. Vous n’avez pas de zone géographique précise en tête ? Pensez à l’investissement supplémentaire de temps et de frais de déplacement que cela risque de provoquer. Si votre recherche porte sur une région donnée, veillez à définir d’autres critères pour l’affiner.

Reste à faire le point sur votre profil et les conditions de la reprise. Vous engagez-vous seul dans cette aventure ? En famille ? Avec des associés ? Quelle sera votre implication personnelle ? Disposez-vous de compétences managériales, d’une expertise métier ? Quelle est votre sensibilité à la gestion financière et administrative ? Toutes ces informations vous permettront de mieux cerner le profil de votre cible.

Bien anticiper les délais

L’anticipation est un mot clé dans un parcours de reprise. Plus encore quand il s’agit d’un hôtel. Il est important de mettre en place un calendrier. Généralement, la recherche d’un bien peut prendre plusieurs mois, voire plus d’une année. Une fois l’établissement trouvé, six à huit mois peuvent encore être nécessaires pour conclure la vente. Dans le même temps, les délais des banques peuvent être longs. Aussi, lors de la recherche de financement, il est important de fournir un dossier bancaire complet et précis pour favoriser la démarche.

D’autres échéances sont à anticiper et peuvent venir s’ajouter au calendrier avant de pouvoir ouvrir. Ainsi, si vous comptez transformer ou rénover le bâtiment existant pour une mise aux normes ou une montée en gamme avec la création d’une salle de restaurant ou d’un spa par exemple, il convient de penser à réaliser une demande d’autorisation préalable de travaux (ou de permis de construire) auprès de la mairie. 

Par ailleurs, si vous souhaitez passer faire l’établissement en hôtel de tourisme, n’oubliez pas d’anticiper la demande de classement. Si cette formalité n’est pas obligatoire, elle est souvent recommandée. Et c’est à vous, en tant qu’exploitant, d’en faire la demande auprès d’Atout France.

Sélectionner et diagnostiquer les bonnes cibles

Une fois votre projet bien défini, vous pourrez concrètement débuter vos recherches. Il vous faut rester en veille afin de ne pas manquer une opportunité. Solliciter un spécialiste de ce type d’opération peut être précieux pour cibler des affaires qui correspondent à vos critères. Il mettra ses réseaux à votre service et éliminera les offres qui ne correspondent pas à votre profil. En clair, c’est l’occasion de gagner du temps et de bénéficier d’une sélection d’offres efficaces. Votre choix ne peut se faire sans une analyse approfondie des performances financières des établissements retenus. Votre spécialiste vous aidera à passer au crible leurs historiques respectifs : bilans financiers, évolution du chiffre d’affaires des 3 à 5 dernières années, bail commercial, évaluation de la qualité du matériel et des équipements… 

En parallèle de cette étude chiffrée, une étude du secteur doit être réalisée pour chaque cible à travers une analyse de la concurrence existante et de la demande, à savoir le type de clientèle (familiale, touristes, clientèle d’affaires…), la durée des séjours, mais également la notoriété de l’établissement. Ces informations doivent aussi vous permettre de vous projeter et d’envisager les perspectives de développement en termes de clientèle ou de concept, mais aussi d’évaluer les risques : l’environnement est-il susceptible d’évoluer ? Cette étude est un bon moyen pour déterminer les points forts et les éléments d’amélioration. Prenez le temps de vous déplacer et de visiter les affaires potentielles qui vous sont proposées.

Structurer son projet et trouver les financements

Le prix d’un hôtel peut en effet fortement varier selon l’emplacement, sa rentabilité, son potentiel… On estime qu’un hôtel se valorise généralement entre 30 et 120% de son chiffre d’affaires. Tout l’enjeu est de bien préparer vos arguments afin de négocier le prix. Ce dernier doit être en cohérence avec le bien visé et votre budget.

Une fois la cible trouvée, il faudra ensuite structurer votre projet de rachat. Là encore, l’expertise d’un spécialiste peut s’avérer précieuse. Il pourra vous conseiller sur le montage juridique le plus adapté, mais également sur le volet financier. Capacité d’autofinancement, prévisionnel de reprise, optimisation du besoin en fonds de roulement… il sera à vos côtés pour vous aider à chiffrer votre reprise. Il pourra également vous aider à réaliser un dossier de présentation correspondant aux exigences des banques et vous mettre en relation avec son partenaire courtier en prêts bancaire.

Les réponses à vos questions sur la reprise d'un hôtel