La SCI pour acquérir un local professionnel : est-ce une bonne option ?

Vous souhaitez acheter votre local et investir dans l’immobilier ? La question du choix de la structure juridique est stratégique. Opter pour une Société civile immobilière (SCI) pour acquérir un local professionnel est une solution à envisager.

L’achat d’un local professionnel est une étape-clé dans la vie d’une entreprise. Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour réaliser ce projet. Vous pouvez acquérir les murs de votre local professionnel en votre nom propre. Une seconde option est souvent privilégiée dans l’acquisition de murs professionnels : constituer une société civile immobilière (SCI). Si cette solution a un certain nombre d’avantages non négligeable, elle n’est pas forcément appropriée à tous les types d’investissements. Sachez que vous pouvez également acquérir un bien via une SARL ou une SAS. Consulter un spécialiste peut vous aider à déterminer la structure juridique la plus adaptée à votre projet et à votre profil.

La SCI, un investissement immobilier simplifié

Juridiquement, une société civile immobilière (SCI) désigne une structure dont l’objet social est la gestion patrimoniale et fiscale de biens immobiliers. Elle doit être constituée d’au moins deux personnes, morale ou physique, et peut avoir un ou plusieurs gérants désignés. Chacune des parties dispose du statut d’associé et de parts sociales au prorata de son apport au capital. Enfin, sachez qu’aucun investissement minimum n’est requis pour constituer une SCI.

Il est ainsi possible à un entrepreneur de réaliser un investissement qui n’aurait pas été à sa portée grâce à la réunion des capitaux des associés de la SCI. De plus, le recours à la SCI permettra de faciliter l’obtention d’un emprunt bancaire. Et, l’entrepreneur conserve ainsi sa capacité d’emprunt personnel. Autre avantage, l’entreprise locataire peut déduire les frais des travaux éventuels à réaliser, chose impossible si elle en était directement propriétaire.

La SCI représente ainsi une solution juridique qui a l’avantage de simplifier l’investissement à plusieurs et la répartition des droits. D’autant qu’en cas de désaccord, un associé de la SCI peut sortir de la société en vendant ses parts sociales aux associés. S’il souhaite vendre ses parts à un tiers, il doit au préalable avoir obtenu l’accord des autres associés.

Dans quels cas opter pour la SCI pour acquérir un local professionnel ?

Ce choix est particulièrement judicieux si vous souhaitez dissocier le patrimoine immobilier de votre patrimoine privé. Un avantage si l’activité venait à battre de l’aile. Dans le cas d’un placement de la société sous contrôle judiciaire par exemple, la procédure collective ne sera en effet pas étendue au patrimoine immobilier détenu par la SCI. À la condition que celle-ci soit bien réelle. Il n’est pas rare que les créanciers cherchent à prouver que la SCI et l’entreprise sont « confondues » afin d’élargir la procédure.

La séparation du patrimoine immobilier et de l’activité professionnelle peut également apporter plus de souplesse. À terme, vous pouvez céder votre activité professionnelle tout en conservant votre local professionnel qui pourra générer un revenu foncier. Cela permet également de faciliter la recherche d’un acquéreur potentiel en réduisant la valeur du patrimoine professionnel, et donc le prix de vente de l’entreprise. Un argument non-négligeable, notamment dans le cas de professions libérales qui peinent parfois à trouver un repreneur.

SCI, des formalités juridiques à respecter

Attention, une grande rigueur doit être apportée dans la création et la gestion de la SCI. Il est ainsi recommandé d’éviter les modèles de statuts car de nombreux sujets méritent d’être étudiés attentivement : l’objet social, la nomination et les pouvoirs du gérant, les règles de droit de vote, l’agrément de nouveaux associés… Mieux vaut aussi privilégier l’acte notarié pour les rédiger.

Faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales et immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés s’avèrent également des formalités indispensables. Et il vous faudra assurer une gestion effective de la SCI (suivi de comptabilité, rapport de gestion, convocation d’assemblées générales…) pour bien prouver que son existence n’est pas purement formelle.

Autre sujet d’attention, la rédaction du bail commercial. Il est nécessaire de déterminer des loyers en adéquation avec le marché pour qu’ils soient déductibles des revenus de l’activité professionnelle.

SCI, quelle fiscalité est appliquée ?

L’investissement dans des murs à vocation professionnelle offre une rentabilité supérieure à l’immobilier résidentiel. Mais conduit aussi à une imposition plus élevée. Dans le cas d’une SCI, le choix peut être fait entre deux régimes d’imposition, le régime « classique » de l’impôt sur le revenu (IR) ou le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI à l’impôt sur le revenu

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas de figure, le traitement fiscal se rapproche de celui de la détention du bien en direct par un particulier. La SCI soumise à l’IR ne paie pas d’impôt directement, chacun des associés étant imposé au prorata de sa participation au capital social de la SCI. A ce titre, il déclare sa quote-part de résultat dans sa déclaration de revenus personnelle. On parle alors de « transparence fiscale » des SCI.

Quels avantages ?

• Si la SCI réalise un déficit foncier (par exemple après des travaux de réparation ou d’amélioration), les associés peuvent le rapporter sur leur déclaration, diminuant ainsi le montant de leurs revenus fonciers. La déductibilité de la perte est cependant limitée à 10 700 euros sur les revenus de l’année. Au-delà, la différence est reportable sur les années à venir, dans la limite de 10 ans.

• En cas de plus-values, le régime des particuliers s’applique avec des taux d’abattement évolutifs en fonction de la durée de détention du bien avant sa revente : taux de base de 19%, abattement de 6% par année au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème, 4% la dernière année. Les prélèvements sociaux sont également réduits en fonction de la durée de détention au-delà de la 5ème année. Il faut cependant attendre 30 ans pour que la SCI en soit totalement exonérée.

En revanche, si la SCI opte pour le régime d’IR, les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence…) ne sont pas déductibles, de même que les amortissements comptables. Autre inconvénient, si l’activité professionnelle cumule les pertes, l’entrepreneur restera fiscalement redevable des revenus fonciers générés par les loyers.

SCI à l’impôt sur les sociétés

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix particulier peut s’opérer au moment de sa création ou en cours d’existence (dans un délai de trois mois suivants le début de l’exercice fiscal). Attention, une fois acté, ce choix est irrévocable.

Quels sont les principaux avantages ?

Dans ce cas de figure, la SCI est redevable de l’IS sur les bénéfices nets réalisés. Les taux de l’IS peuvent être inférieurs à ceux de l’impôt sur le revenu. Pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2021, le taux normal de l’IS est de 26,5%, le taux de l’IR pouvant atteindre jusqu’à 45%. Sachez aussi qu’il est également possible de bénéficier, sous conditions, d’un taux réduit à 15% pour les bénéfices compris entre 0 et 38 120 euros.

• La rémunération du gérant, ainsi que les charges sociales afférentes, est déductible.
• La possibilité « d’amortir » le bien et de réduire ainsi le bénéfice imposable.
• Les bénéfices non distribués ne sont pas taxés. Les associés ne sont redevables que lors de la distribution de bénéfices sous forme de dividendes avec un abattement de 40% pour le calcul de l’IR.

Si ce régime de l’impôt sur les sociétés a des avantages certains, en cas de plus-values, il est cependant beaucoup moins avantageux. Les amortissements seront notamment pris en compte dans la valeur nette comptable augmentant de facto l’imposition sur les plus-values lors de la cession du local professionnel.

Comment choisir entre IR et IS ?

IR ou IS ? Cet arbitrage, quelque peu complexe, doit être bien étudié en amont avec un spécialiste en fiscalité. En effet, si vous optez pour l’Impôt sur les sociétés, vous ne pourrez plus faire marche arrière.

Généralement, l’imposition à l’IR est privilégiée par une SCI naissante, qui a souvent plus de charges liées à l’emprunt et connaît davantage des pertes les premières années que des bénéfices.

Le régime à l’IS est plutôt conseillé si les associés ont un taux d’IR supérieur à 26,5%. Les bénéfices au sein de la société seront en effet moins imposés. L’amortissement du bien pèse également de tout son poids dans ce choix, en réduisant le bénéfice imposable. En revanche, si vous pensez vendre à terme votre local, la taxation des plus-values doit vous faire réfléchir.

En définitive, il est ainsi conseillé de comparer la fiscalité des revenus fonciers et des revenus professionnels pour envisager l’option fiscale la plus avantageuse.

La SCI, un outil de transmission efficace

En termes de transmission, la SCI prend tout son sens. Vous pouvez opter pour une SCI dite « familiale ». Si elle répond aux mêmes règles qu’une SCI professionnelle, le patrimoine immobilier est géré par les membres d’une même famille, jusqu’au quatrième degré. L’avantage ? En plus d’offrir une gestion plus souple, cette structure permet de transmettre efficacement le patrimoine en écartant les contraintes des règles de l’indivision lors de la succession.

Le dirigeant peut en effet intégrer ses enfants à la société, sans que ceux-ci soient nécessairement associés de la société commerciale. L’entrepreneur peut leur transmettre la nue-propriété des parts de la SCI (tout en en conservant l’usufruit dans le cas d’un démembrement) par l’intermédiaire d’une donation-partage. Avantage de taille : si le montant de la donation est inférieur à 100 000 euros tous les 15 ans, il s’évite ainsi de dispendieux droits de succession (et de mutation) en profitant des abattements fiscaux successifs en vigueur.

Enfin, si l’un des enfants venait à reprendre la société, la SCI permet d’anticiper la répartition entre tous les héritiers et d’éviter, en cas de désaccord, la cession des murs.

Les réponses à vos questions sur la SCI pour acquérir un local professionnel